日本免费一区二2018,男人的天堂无码18在线,2022天天爱天天做中文,日韩精品中文字幕2021,2025高清一级国产片,日本成熟老妇XXXX

3月29日，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單發(fā)布。

在這個(gè)榜單中，備受關(guān)注的就是TOP10房企座次的變化。今年，TOP10房企座次也發(fā)生了較大的變化。變化的背后，也告訴我們房企的生存之道。此外，此次測(cè)評(píng)報(bào)告也披露了諸多干貨，今天和大家分享下。

3月29日，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單發(fā)布。

在這個(gè)榜單中，備受關(guān)注的就是TOP10房企座次的變化。今年，TOP10房企座次也發(fā)生了較大的變化。變化的背后，也告訴我們房企的生存之道。此外，此次測(cè)評(píng)報(bào)告也披露了諸多干貨，今天也和大家進(jìn)行分享。

1

TOP10座次大變化

招商蛇口、金地上升6位

3月29日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院共同發(fā)布“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500”等測(cè)評(píng)榜單。

根據(jù)測(cè)評(píng)研究報(bào)告，2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500前三位由萬(wàn)科、中海、保利占據(jù)。

其中，萬(wàn)科蟬聯(lián)第一，中海、保利分別位列第二、三位。

萬(wàn)科是典型的全能手，在風(fēng)險(xiǎn)管理、盈利能力、運(yùn)營(yíng)績(jī)效、創(chuàng)新能力、產(chǎn)品品質(zhì)等各方面，都能做到行業(yè)較高水準(zhǔn)。

在此前的郁亮在工作會(huì)議上也說(shuō)道：現(xiàn)在萬(wàn)科要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重，這也是萬(wàn)科新的鐵人三項(xiàng)。

中海去年排名為第四名，今年上升了兩位；保利從去年第六名上升3位至第三名。

中海和保利作為央企，向來(lái)都比較穩(wěn)健，融資成本較低，有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。既可以在土拍市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云，也可以憑借資本優(yōu)勢(shì)在市場(chǎng)上尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。比如之前中海收購(gòu)世茂、雅居樂(lè)廣州超級(jí)大盤(pán)等。

值得一提的是，招商蛇口從去年的第11位晉升了6位至第5名，金地也從15名晉升到了第9名。

招商蛇口也是艷姐看到比較在戰(zhàn)略規(guī)劃層面比較清晰的房企之一，它此前曾提出了三大轉(zhuǎn)型方向：從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)并重轉(zhuǎn)變、從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變、從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，為了轉(zhuǎn)型也做了很多落地動(dòng)作。這也使得其能夠在未來(lái)的戰(zhàn)場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟。

此外，金地也是一家運(yùn)營(yíng)體系特別強(qiáng)的公司，內(nèi)部有一套高效的“投產(chǎn)銷(xiāo)三年一體化管控體系”，也是金地的一套獨(dú)特打法。金地本身的資金健康程度較高，保證其能夠持續(xù)長(zhǎng)跑。

今年也有幾家房企跌出了綜合實(shí)力TOP10榜單，大多是因?yàn)樾袠I(yè)進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期，其過(guò)去的戰(zhàn)略、運(yùn)作模式、投資策略等已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)如今的游戲規(guī)則。

2

融資總額下降2.34%

償債壓力依然較大

去年，房企面臨的最大難題之一是融資問(wèn)題。

在“房住不炒”和“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度政策出臺(tái)背景下，房企融資呈現(xiàn)供需端持續(xù)收緊的態(tài)勢(shì)。

具體到頭部房企，2021年TOP50房企融資總額為10540億元，較2020年下降2.34%。2021年第一季度融資額度最高，約有3258億元；第二季度融資額較第一季度下降了8.76%。

下半年，受部分企業(yè)違約事件影響，融資額繼續(xù)下降，尤其是第四季度，僅有1713億元，約為第一季度融資額的五成。

從融資成本來(lái)看，2021年，TOP50房企的新增債券類(lèi)融資成本為4.43%，較上年下降了1.93%，

其中，境內(nèi)債券加權(quán)平均融資成本為4.13%，較上年下降0.53%；

境外債券成本為6.66%，較上年下降1.01%；資產(chǎn)證券化成本3.97%，較上年下降1.78%。

融資成本的下降，主要在于整體融資環(huán)境收緊，企業(yè)發(fā)債分化，融資向頭部房企集中，優(yōu)秀的房企發(fā)債難度較小，發(fā)債成本較低。

去年年末至今，我們可以看到一些優(yōu)質(zhì)房企，融資能力較強(qiáng)，可以發(fā)行中期票據(jù)、公司債等。

目前絕大多數(shù)能夠融到錢(qián)的房企，依然是那些央企國(guó)企，以及極少數(shù)的混合制房企和民企，比如萬(wàn)科、龍湖、綠城、濱江。 

而那些陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企，已難以融資。從流動(dòng)性危機(jī)的具體表現(xiàn)看，房企面臨商票逾期、債務(wù)違約、理財(cái)逾期、股權(quán)凍結(jié)等問(wèn)題。

今年，房企的債務(wù)償還壓力十分巨大。從債務(wù)到期情況來(lái)看，今年房企的到期債券主要集中在上半年，3、4、6月的到期量均超過(guò)600億元。特別是境外債的償還壓力較大，1-6月境外債到期占今年總債券到期量超過(guò)60%。

整體來(lái)看，目前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā)，金融機(jī)構(gòu)的白名單也主要針對(duì)國(guó)企央企以及部分優(yōu)秀的民企，短期內(nèi)大部分企業(yè)的償債壓力難言改善。

3

拿地力度出現(xiàn)下滑

國(guó)企央企占據(jù)優(yōu)勢(shì)

在現(xiàn)金流不足的情況下，去年很多房企都退出了拿地戰(zhàn)場(chǎng)。

2021年，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)68060億元，同比下降了約10%，結(jié)束了連續(xù)六年的漲勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，除一線城市成交金額保持漲勢(shì)外，其他城市成交金額同比均有下降。

2015-2021年全國(guó)土地成交金額走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

2021年，TOP30房企新增拿地金額22575.1億元，同比下降19.37%，處于5年來(lái)最低水平。

24家房企拿地金額同比下降；6家房企拿地金額同比上升，3家國(guó)企背景，3家是混合所有制企業(yè)。新增拿地金額增速較快的房企有中海、華潤(rùn)、金茂等，主要得益于國(guó)企央企依然具有融資優(yōu)勢(shì)。

從房企的表態(tài)看，萬(wàn)科堅(jiān)持穩(wěn)健投資，量入為出，堅(jiān)持投資紀(jì)律，關(guān)注投資質(zhì)量和效益，把不突破紅線，長(zhǎng)期處于綠檔放在優(yōu)先的考慮。

具體到房企，從22城拿地金額情況看，保利、中海、華潤(rùn)拿地金額排名前三位，三家均為央企。

2021年22城拿地金額前20房企

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

拿地最多的10家房企中，7家為國(guó)企央企，3家為民企；拿地最多的20家房企中，11家是國(guó)企央企，9家是民企，國(guó)企央企占據(jù)較大優(yōu)勢(shì)。

民企中拿地較多的龍湖、綠城、濱江都是口碑出眾的品質(zhì)型房企，相較于高周轉(zhuǎn)、高杠桿的房企來(lái)說(shuō)，品質(zhì)型房企無(wú)疑更加穩(wěn)健，穿越周期能力更強(qiáng)。

從投銷(xiāo)比的情況看，2021年上半年，“三道紅線”試點(diǎn)不斷擴(kuò)大，同時(shí)被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，被要求買(mǎi)地金額不得超過(guò)年度銷(xiāo)售額的40%。各種調(diào)控政策客觀對(duì)房企拿地形成限制。

從房企的表態(tài)看，部分房企選擇“以銷(xiāo)定投”的策略：

如榮盛發(fā)展土地支付額度會(huì)控制在回款額的40%，放棄規(guī)模，審慎投資；雅居樂(lè)結(jié)合市場(chǎng)的情況，以銷(xiāo)定產(chǎn)；

融信中國(guó)嚴(yán)格控制按照銷(xiāo)售比小于40%以?xún)?nèi)拿地，遵守投資策略，毛利率在15-20%之間，IRR在30%之內(nèi)。

2021年下半年市場(chǎng)的快速趨冷，導(dǎo)致房企首先考慮的是加快銷(xiāo)售回款以及償付到期債務(wù)，拿地投資在公司的優(yōu)先級(jí)靠后。

具體到TOP30房企的投銷(xiāo)比情況，2021年，投銷(xiāo)比平均值為0.27，較2020年下降0.08。其中，投銷(xiāo)比超過(guò)0.4的房企僅有5家，占比約為17%。

4

凈利潤(rùn)均值下降2.61%

盈利能力繼續(xù)下滑

去年大多數(shù)房企面臨的另一個(gè)困境是盈利能力的下滑。

2021年,TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值190.65億元，較上年增長(zhǎng)4.02%。營(yíng)業(yè)成本均值153.90億元，較上年增長(zhǎng)10.31%。

而凈利潤(rùn)均值10.72億元，同比下降2.61%。

受結(jié)算周期影響，2021年的營(yíng)收與凈利潤(rùn)反映的是過(guò)去1-2年的銷(xiāo)售情況：

一方面，疫情的爆發(fā)大幅影響了項(xiàng)目的竣工速度與數(shù)量；

另一方面，由于融資環(huán)境趨緊，房企更偏好將資金投向新開(kāi)工項(xiàng)目及至預(yù)售狀態(tài)，通過(guò)推遲竣工時(shí)間、加快市場(chǎng)資金回籠來(lái)緩解資金壓力。

此外，許多房企選擇投資聯(lián)營(yíng)合營(yíng)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目無(wú)法產(chǎn)生可并表的營(yíng)業(yè)收入。

受以上原因影響，房企的營(yíng)業(yè)收入增速放緩。

成本方面，前期高地價(jià)項(xiàng)目逐步進(jìn)入結(jié)算，擠壓了利潤(rùn)空間。尤其是一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，地價(jià)房?jī)r(jià)比率高，阻礙了利潤(rùn)增長(zhǎng)。

2021年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)三費(fèi)均值達(dá)12.72億元，其中銷(xiāo)售費(fèi)用均值3.55億元，同比上漲6.47%；管理費(fèi)用均值4.79億元，同比上漲4.22%；財(cái)務(wù)費(fèi)用均值4.38億元，同比上漲7.9%。三費(fèi)占營(yíng)業(yè)收入的比重為13.21%。

近年來(lái)，渠道費(fèi)用的快速攀升導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用居高不下。隨著渠道分銷(xiāo)在新房市場(chǎng)的重要性加強(qiáng)，房企對(duì)渠道使用增多，傭金費(fèi)用整體呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。

負(fù)債的上升帶動(dòng)財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，三項(xiàng)費(fèi)用的上漲幅度超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的漲幅。房企利潤(rùn)收窄，房地產(chǎn)進(jìn)入管理時(shí)代，房企只有加強(qiáng)內(nèi)部管理才能提高利潤(rùn)水平。

2021年，TOP500房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為0.78%，較上年下降了0.54個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)收益率均值為3.89%，較上年下降了0.64個(gè)百分點(diǎn)；成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值為9.84%，較上年下降了1.41個(gè)百分點(diǎn)。

2016-2021年TOP500房企相對(duì)盈利能力指標(biāo)均值變動(dòng)情況圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、Wind、上海易居房地產(chǎn)研究院

房企總資產(chǎn)水平上升，利潤(rùn)空間收窄，尤其近兩年房企的凈利潤(rùn)增幅不及資產(chǎn)增幅，導(dǎo)致總資產(chǎn)收益率下滑。

從凈資產(chǎn)收益率構(gòu)成來(lái)看，隨著房企加強(qiáng)內(nèi)部管控、縮減各項(xiàng)支出，房企的銷(xiāo)售凈利率有所提升；

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，由于從拿地、建造到預(yù)售一整套流程已基本固定，提速有限，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較為穩(wěn)定；資產(chǎn)負(fù)債率方面，房企資產(chǎn)負(fù)債率下滑，權(quán)益乘數(shù)下降。

總體來(lái)看，凈資產(chǎn)收益率較上年有所下降。另一方面，由于各項(xiàng)費(fèi)用成本上漲，并伴隨著利潤(rùn)下行，行業(yè)整體成本費(fèi)用利潤(rùn)率下降。

5

壓縮經(jīng)營(yíng)成本

向管理、產(chǎn)品要利潤(rùn)

經(jīng)過(guò)一個(gè)輪回，如今房企的成長(zhǎng)重點(diǎn)又重新放到了提高利潤(rùn)率上。而利潤(rùn)主要受收入和成本影響。

從收入端看，隨著行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)期結(jié)束，房?jī)r(jià)的快速上漲可能性不大。成本端中，地價(jià)主要由政策影響，房企能主動(dòng)發(fā)力的領(lǐng)域之一，就是壓縮經(jīng)營(yíng)成本，也即向管理要紅利。

去年多家房企進(jìn)行區(qū)域整合、部門(mén)調(diào)整、人員優(yōu)化等精簡(jiǎn)措施，在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略上以收縮為主，穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債，保障企業(yè)運(yùn)行。

譬如在去年11月16日，萬(wàn)科內(nèi)部發(fā)文《關(guān)于萬(wàn)科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》，倡導(dǎo)員工勤儉節(jié)約，減少不必要的支出，提高人效，支持一線。

組織機(jī)構(gòu)方面主要表現(xiàn)為部門(mén)合并、區(qū)域合并、板塊合并、人員優(yōu)化，從而提升人均效能，降低支出。

除了大區(qū)的縮減合并外，龍湖將客研部和戰(zhàn)略部合為戰(zhàn)略研究部，進(jìn)行部門(mén)的收縮合并。

另外，融創(chuàng)反道而行，在2022年2月將7大區(qū)域調(diào)整為9大區(qū)域，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理，縮小管理半徑；

建業(yè)將五大業(yè)務(wù)集團(tuán)總部調(diào)整為九個(gè)業(yè)務(wù)中心。

人員調(diào)整和變動(dòng)的背后，是房企在融資受阻、經(jīng)營(yíng)壓力倍增的情況下，對(duì)提升組織效率、壓縮成本、提升人均產(chǎn)值的深層需求。

雖然房企增加了區(qū)域和部門(mén)的整合，但對(duì)一線營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)紛紛放權(quán)，部分房企將營(yíng)銷(xiāo)職能部門(mén)子公司化。

去年，碧桂園、正榮、力高紛紛成立營(yíng)銷(xiāo)子公司，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的管理模式強(qiáng)化內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力，提升專(zhuān)業(yè)度和競(jìng)爭(zhēng)力，有效整合營(yíng)銷(xiāo)人員，降低運(yùn)營(yíng)成本，同時(shí)為未來(lái)數(shù)字化營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展奠定根基。

人力人才管理方面，一方面體現(xiàn)在人員優(yōu)化管理，在“管理紅利”的背景下，增強(qiáng)人效，提升每個(gè)員工的價(jià)值，實(shí)施“精兵”措施。

少部分房企將投研部、客研部等人員調(diào)崗至一線崗位上，既可以促進(jìn)銷(xiāo)售回款能力的提升，又能傾聽(tīng)一線聲音；

另一方面體現(xiàn)在吸納有經(jīng)驗(yàn)的管理人才和迎合市場(chǎng)發(fā)展需求的人才，甚至是高薪聘請(qǐng)。

數(shù)字化人才和城市更新人才的需求提升，目前房企的數(shù)字化還在初級(jí)階段，數(shù)字化的發(fā)展要求提高了對(duì)此類(lèi)人才的需求；

城市更新是房地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)方向之一，配備相應(yīng)人才，才能在行業(yè)發(fā)展的下一階段站穩(wěn)腳跟。

除此之外，薪酬管理體系上，采用OKR目標(biāo)激勵(lì)法提高人效，但也有部分房企為保證企業(yè)自身發(fā)展，采用取消分紅，降薪，取消獎(jiǎng)金等形式減少支出；

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2022年集團(tuán)年會(huì)上表示錨定與黑鐵時(shí)代相適應(yīng)的薪酬體系，減少福利、補(bǔ)貼等。

此外，越來(lái)越多的房企也開(kāi)始向產(chǎn)品要利潤(rùn)：

一方面，產(chǎn)品品質(zhì)從拿地開(kāi)始即獲得高度重視。

另一方面，房企對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)越來(lái)越重視，在產(chǎn)品維度上更多關(guān)注健康、舒適、環(huán)保等因素，從而在高品質(zhì)中獲得溢價(jià)。

產(chǎn)品力升級(jí)方面，即使行業(yè)遇冷，TOP100房企內(nèi)近一半規(guī)模房企舉行了線上或線下發(fā)布會(huì)，對(duì)產(chǎn)品系進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的調(diào)整升級(jí)。

要改變?cè)诳熘苻D(zhuǎn)模式下產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、千城一面的現(xiàn)象，房企需要從產(chǎn)品的各個(gè)細(xì)節(jié)不斷雕琢。產(chǎn)品的設(shè)計(jì)品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)的物業(yè)服務(wù)、入住體驗(yàn)都是品質(zhì)質(zhì)量的體現(xiàn)。

6

精細(xì)化經(jīng)營(yíng)成主流

尋找第二增長(zhǎng)曲線

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)具有歷史意義的轉(zhuǎn)折年份，過(guò)去的生存方式已越來(lái)越無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)急需改變。

面對(duì)不確定的未來(lái)，各大龍頭房企掌舵人在年度工作會(huì)議上提出了新年新規(guī)劃，內(nèi)容主要圍繞穩(wěn)定健康發(fā)展、降本增效、發(fā)展數(shù)字化、全面提高競(jìng)爭(zhēng)力展開(kāi)。

測(cè)評(píng)研究報(bào)告指出，社會(huì)在不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)已不再處于僅僅依靠提高市場(chǎng)規(guī)模、依賴(lài)房?jī)r(jià)上漲就能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的時(shí)代了。

存量時(shí)代，快速賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，持續(xù)、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)漸成主流。

在主業(yè)方面，需回歸產(chǎn)品本身，精耕細(xì)作、持續(xù)打磨，尋找新的營(yíng)銷(xiāo)路徑，在控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)兼顧民生保障。

在第二曲線上，未來(lái)房企需要理性選擇賽道，開(kāi)辟新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

受租賃政策的影響，許多城市在制度、土地支持、審批流程、資金支持等方面紛紛給予優(yōu)惠條件，越來(lái)越多的房企試圖通過(guò)長(zhǎng)租公寓、保障型住房進(jìn)入新的市場(chǎng)。除老牌的萬(wàn)科、中駿等企業(yè)外，首創(chuàng)置業(yè)、珠江實(shí)業(yè)等房企正式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

而隨著新經(jīng)濟(jì)、新零售的火爆，寵物、醫(yī)美、奢侈品、新型餐飲等消費(fèi)持續(xù)走高，新興業(yè)態(tài)也為房企提供了新的利潤(rùn)空間，越來(lái)越多的房企布局商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)商管。

另外，由于人口老齡化趨勢(shì)變重，預(yù)計(jì)2025年高齡人口將達(dá)到4600萬(wàn)人，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望突破12萬(wàn)億，華潤(rùn)、金地等房企紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，通過(guò)建造中醫(yī)院、城市康養(yǎng)綜合體、護(hù)理院、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等多種業(yè)態(tài)滿足消費(fèi)者的養(yǎng)老需求。

此外，還有部分房企跨界發(fā)展業(yè)務(wù)，萬(wàn)科發(fā)力物流，旗下萬(wàn)緯物流已是國(guó)內(nèi)最大的冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商。

碧桂園加大機(jī)器人行業(yè)的投入，截至2021年底，旗下博智林機(jī)器人在研建筑機(jī)器人46款，已遞交專(zhuān)利有效申請(qǐng)3468項(xiàng)，獲授權(quán)1670項(xiàng)，關(guān)鍵領(lǐng)域擁有一批自主核心技術(shù)，已從單機(jī)作業(yè)發(fā)展到多機(jī)協(xié)同。

結(jié)語(yǔ)

雖然近期有很多人對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有些悲觀，但這畢竟是一個(gè)15萬(wàn)億的超級(jí)行業(yè)，這一輪調(diào)控已經(jīng)政策見(jiàn)底且糾偏，相信挺過(guò)今年的3、4月，或許能迎來(lái)房地產(chǎn)的“春天”。

沒(méi)有一個(gè)夜晚不能過(guò)去，經(jīng)過(guò)了這一輪的洗禮，未來(lái)留給市場(chǎng)的，將會(huì)是真正具有實(shí)力的房企。

附：2022房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測(cè)評(píng)成果